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市政协提案委员会第二学习小组：
你们在政协临沧市委员会四届三次会议上的《关于加强和完善老旧小区物业管理的建议》（第43041号）交由我局办理。你们在建议中就我市物业管理方面存在的问题作了阐述，提出了加强和完善老旧小区物业管理的建议，市住房和城乡建设局高度重视，专题进行研究，现答复如下：
一、积极采取措施、扎实推进物业管理工作
我市的物业服务行业起步于2000年，目前全市共有物业企业74家，从业人员2380个，现有商品房小区208个，已有168个小区实施物业管理，物业管理覆盖率达81%，已成立的业主委员会的小区56个。多年来在市委、市政府正确领导下，经过十多年从无到有、从小到大的不断发展，行业初具规模，管理日趋完善，业主自治意识逐渐增强，市场竞争机制逐步建立，全市物业管理迈上良性发展轨道。但是物业管理中还存在很多问题，如业主委员会不履职、业主消防意识不强、小区配套设施不完善等。这些问题，我局高度重视，积极采取措施加以解决，使物业管理逐步向规范化、正规化的方向发展。
一是制度建设有效推进。近年来，市住建局认真贯彻落实国家、省级的物业管理政策、法规，针对临沧市物业发展实际，相继出台了《临沧市物业管理暂行办法》《临沧市建设局关于进一步规范住宅专项维修资金交存管理的通知》《临沧市发展和改革委员会临沧市住房和城乡建设局关于贯彻云南省物业服务收费管理实施办法的补充通知》，逐步建立起以市级为总揽、县（区）级为重点、街道（社区）为基础的物业管理机制，物业管理工作逐步走向规范。为进一步完善物业管理制度，做好小区物业管理，目前，市住房城乡建设局正在加紧研究制定《临沧市物业管理办法》，为进一步规范和加强全市物业管理工作提供政策支持。
二是推进小区业主委员会组建工作。我局按照《物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》，督促县（区）住建部门指导各住宅小区依法成立业主委员会，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。引导业主大会和业主委员会在充分尊重全体业主意愿的基础上，按照合法程序选举热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的业主进入业主委员会，业主委员会成立后，自主选聘物业服务企业对小区实施管理，市场化运行机制逐步形成，目前全市已有56个小区成立了业主大会。通过发挥业主大会和业主委员会的自治作用，处理物业管理矛盾纠纷，依法依规维护业主合法权益。
三是强事中事后监管，范物业服务企业经营行为。2017年国家取消物业管理资质核定，为进一步规范物业服务企业的经营行为，我局进一步加强物业服务企业的事中事后监督，督促物业企业按照《物业服务合同》约定的标准提供质价相符的服务，不断规范物业服务职业行为，提高管理服务水平。并加强与市场监管等部门的沟通联动，开展物业服务企业的信用评价，建立“红黑”名单制度，并将企业的信用评价结果，作为政府采购、选聘企业、评优表彰、定价评估等活动参考。
虽然已采取了措施，取得了一定成效，但我市物业管理还是存在一些问题，一是政策法规不健全，体制机制不顺畅。2007年出台的《临沧市物业管理暂行办法》，已难以指导解决近年来物业服务行业发展中凸显出来的矛盾和问题，无法适应当前物业管理的需要，特别是物业管理部门职责，企业职能，业主大会和业主委员会的关系、权利、义务与责任，物业费与维修基金的使用等政策规定急需修订完善。同时，物业管理活动涉及的开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间职责不清，关系不顺；市、县（区）、街道、社区之间缺乏有效的协调联动机制，权责不匹配，信息不对称，存在该管的不管，想管的管不了，互相推诿扯皮，物业管理“悬空”，业主意见大。二是物业服务企业的管理难。2017年初，国家取消物业服务企业资质核准，企业经工商部门注册即可从事物业服务行业，缺少对专业技术人员，物业管理业绩、建立严格的服务质量、服务收费制度等的硬性要求，没有了行业准入门槛，客观上造成目前物业服务企业运营不规范，从业人员整体素质较低，物业服务水平降低的局面。三是老旧小区公共设施不配套、管理维护滞后。经梳理排查，全市共有2000年以前建成老旧小区247个，共2588栋150万平方米，涉及户数17235户。老旧小区普遍存在公共服务设施缺失、老化，大多年久失修，设施配套不到位，业主委员会办公用房、经营用房预留不足，消防应急通道不畅，无监控设施或监控设备不实用、公共服务功能不完善、管理维护滞后等问题。四是思想认识不统一，物业费收取难。全市没有一个小区实现物业费100%交纳，主城区范围内新建住宅小区物业费交费比例相对较高，也只达到80%左右，其它老旧小区交纳比例不足50%。我市最早实施物业管理的华旭小区，每平方只收取0.38元的物业费，且交纳比例低。究其原因：一是物业服务企业思想认识不到位，多数以管理者自居，没有真正意识到企业的服务职能，日常管理就是“扫扫地、看看门、拦拦车、收收费”，服务质量不高，服务水平得不到业主的认可。二是部分业主只要服务，不履行义务，对物业管理人员无理吵闹、辱骂、刁难、动粗；违建乱搭、车辆乱停、鸡鸭乱养、狗犬横行等问题较为严重；改造后的老旧小区业主对有偿服务充满抵触情绪，缺乏“花钱买服务”的意识，最终形成物业企业服务水平低、业主不满意、不交费的恶性循环。五是业委会组建不到位，作用发挥难。全市仅有56个小区成立业主委员会，占比只有27%。临沧主城区166个小区中也只有22个小区成立了业委会，仅占13%。业主普遍缺乏必要的物业管理知识，自治意识不强，大都抱着多一事不如少一事的心态，不愿参与物业管理，缺乏“有能力、有名望、善协调”的组织者，要么不愿进业委会，要么进了业委会也不愿担当、不愿作为，加之主管部门指导不到位，导致业委会组建率低。
二、下步工作
物业管理是一项涉及千家万户城镇居民切身利益的民生工程，也是一项需要齐抓共管的系统工程。物业管理行业的健康发展事关百姓能否安居乐业，事关社会安全稳定，需要全社会的共同关心和支持。需要主管部门、街道（社区）、物业服务企业、业主委员会等做到既明确分工，又加强沟通协作，积极推动行业发展，进一步规范物业管理行为。
一是积极探索制度保障，理顺物管体制机制。根据国家、省级的相关法律法规，结合临沧实际，市住建局将尽快制定出台《临沧市物业管理办法》，明确行业监管部门以及街道、社区的职能职责，规范房地产开发企业、物业服务企业、业主委员会的行为。建立房地产行政主管部门监督指导、乡镇（街道办事处）组织实施、社区居民委员会、业主和业委会、物业服务企业共同参与的“五位一体”物业管理制度。明确权责、形成合力、联动管理。建立行业监管部门参与的物业管理联席会议制度，定期通报情况，研究、协调、解决小区物业管理过程中存在的热点难点和历史遗留问题。
二是发挥街道、社区的管理功能，完善业主委员会运行机制。街道、社区党组织、社区服务中心要加强对业主委员会和物业服务企业的指导和监督，建立健全社区党组织、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制。在社区居民委员会下设物业管理机构，明确专人，指导和监督业主委员会和物业服务企业履行职责。配合乡镇街道、住房城乡建设部门指导辖区的业主依法设立业主大会和选举产生业主委员会，将业主大会、业主委员会纳入监督管理范畴。指导、督促业主大会和业主委员会依法履行职责，定期组织辖区内居委会、物业服务企业、业主委员会召开联席会议，对物业服务工作提出合理化建议，参与对物业服务企业的考评，依法调解物业服务纠纷，协调物业服务管理与社区建设的关系。
三是实施老旧小区改造。全面推进城镇老旧小区改造。指导各县区抓住老旧小区改造的契机，认真组织，积极向发改部门进行项目申报，争取项目补助资金，对老旧小区供水、供电、道路等基础设施进行改造提升，通过实施老旧小区改造，解决老旧小区供水、漏水等物业管理难题，提升小区居住品质。
四是加强事中事后监管，促进物业管理良性发展。切实推进行业信用体系建设，运用政府网站及“物业服务企业信用评价平台”，对物业服务企业进行信用评价和等级评定，建立健全“红黑”名单制度，努力构建以信用为核心的物业服务市场监管体制。房地产、物业管理行业协会及物业服务企业要强化行业自律，主动完善物业服务企业基本信息，配合做好信用评价工作。各相关部门加强沟通联动，及时共享辖区内物业服务企业的信用信息，信用评价结果实行年度动态更新、公布，经公布的企业信用评价结果可作为政府采购、选聘企业、评优表彰、定价评估等活动参考。
五是加强物业服务人员培训，促进行业健康发展。房地产行业协会及物业服务企业加大对物业服务从业人员的培训力度，切实增强物业企业的服务意识、创新服务意识。将《云南省物业服务导则（试行）》作为规范管理物业服务行业的重要内容，组织企业人员进行学习掌握，通过运行行业特有的专业技能和方法，实现物业服务在设施管理、资产管理、环境管理、客户关系管理和客户服务管理等方面的专业价值，提升物业服务水平，进而提高物业企业的竞争力，更好地为客户服务，参与市场竞争。运用综合现代化的管理方式手段，建立起完整的质量管理体系，提高小区服务质量，力争满足每位业主的期望与需求，使物业行业向健康的方向发展。
衷心感谢各位委员对我们工作的关心和支持，诚盼一如既往地关心和支持我们的工作，提出更多的宝贵意见和建议，为全市经济社会又好又快发展作出新的贡献。
附件：政协提案办理情况征询意见表
临沧市住房和城乡建设局
2020年9月29日
（联系人：陈昌鹤，联系电话：0883-2157406）
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